1、根据我国土地管理法的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续
2、由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的同时土地管理法还规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。