房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人，而房地产的受让人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。
根据相关法律规定，下列房地产不得转让：
一、未依法登记取得房地产权证书的；
二、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
三、权属有争议的，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中；
四、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；
五、依法收回土地使用权的；
六、以出让方式取得土地使用权的,不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；
七、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。