一、租赁合同无效情形：
1、违法建筑；
2、违法的临建筑房屋；
3、未经出租人同意的转租合同无效；
4、租赁期限超过20年，超过部分无效。
二、但以下情形，房屋租赁合同是有效的：
1、未办租赁房屋备案；
2、“一房多租”先入租的人。