商品房不是住宅房，商品房包含住宅房，但不只是住宅房。商品房是指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子。这时房子是作为一种商品可以进行正常的买卖。与之有区别的是不可以进行市场买卖的房子，这样的房子也包括住宅房。商品房包括住宅房、商业房以及其他建筑物。

商品房的特点
1、商品房拥有完整的产权，是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

2、商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

3、一般商品房按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价三种计价方式。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。但同时影响商品房价格因素也很多，比如地段、配套设施等等。

住宅的特点
1、住宅具有异质性，不同住宅的面积、房龄、类型、内部特征、公用系统和区域都有显著差异。

2、住宅是耐用品。随着时间流逝，其价值可以较快或者较慢的速度递减。

3、搬迁是有成本的。因此当收入或者住宅偏好发生变化时，不能迅速调整他们的住宅消费。