房地产市场不景气，有开发商打折卖房，却遭已购房业主反对。

根据媒体报道，近日惠州保利阳光城因大幅降价卖房，遭到已购房业主的反对，目前该楼盘已经被房管局强制停业整改，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。

惠州一楼盘五折卖房被停业整顿

10月3日，有网民在人民网领导留言板向广东省惠州市惠阳区委书记留言称，保利阳光城四期备案价约1.5万元/平方米，最高卖到近1.7万/平方米，当时开房商捂盘惜售，对外宣称已无房源，结果今年10月低价销售。该网民称，该降价扰乱市场的行为，“对于我们已购房的业主来说损失惨重，我们坚决反对开发商随意降价，扰乱市场，要求开发商立即停止这一行为，并且赔偿业主相关损失。”

网友投诉惠州保利阳光城大幅降价卖房

据第一财经报道，保利阳光城位于惠州市惠阳区淡水片区，距离深圳市坪山区沙田地铁站仅15分钟左右的车程，属于妥妥的临深楼盘。

贝壳找房平台上，当前保利阳光城的二手房挂牌价普遍在1.2万元/平方米左右，近半年成交均价在9700元/平方米左右，根据房产中介的描述，该小区目前在售的“最笋”房源单价为8400元/平方米。

涉事小区 视频截图

“同小区原来的业主不满，他们的房子已经有7、8年的楼龄了，二手房市场价格9000多元/平，现在新房卖7800元/平，好的楼层也才8000多/平方米，他们的房子肯定难卖啊。”10月7日下午，保利阳光城售楼处的工作人员对第一财经表示，7800元/平方米的售价确实是真的，不过目前该楼盘已经被房管局强制停业整改了，中秋国庆假期低价卖出的13套房源也会退房。

“前几年的价格比较高，但是老板不缺钱，就一直放着没卖，现在打算清盘，就放出来卖了。”对于市场上该楼盘“捂盘”的传闻，上述销售顾问这样说。另外，他表示，售楼处何时恢复营业还不清楚，具体的销售价格，“得看他（开发商）的想法，如果想走量，肯定还是得按照8000多元/平方米的价格卖，因为如果卖9000多元/平方米，周围相同价格有更好的楼盘，销售也会比较困难。”10月7日晚间，该销售人员对第一财经表示，时间定了，项目估计会在工作日重启销售，价格区间为7800～8000多元/平方米。

降价卖房成为惠州楼市集中现象

惠州被称为深圳的后花园，前几年在深圳房价经过几轮大涨后，开始成为部分刚需置业者和各地投资客重点关注地，吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式重仓布局。

不过，自2021年下半年不少房企债务违约以来，降价卖房成为惠州楼市的集中现象，楼市普遍按折扣价销售成为不争的事实。

降价卖房成为惠州楼市的集中现象

据每日经济新闻今年5月报道，5月份以来，多个平台都能看到中介对惠州市大亚湾区一个楼盘的推荐：“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。”

“目前低楼层价格在6800元/平方米左右，总楼层为26层，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。”5月16日上午，大亚湾区澳头安顺四路7号海伦堡·臻悦府项目置业顾问刘正凡向《每日经济新闻》记者介绍了项目具体情况。

惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为14741元/平方米，就算按7200元/平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打5折。

不过项目工作人员表达了不一样的口径：“目前已经下调了备案价，降到了现在的9000-10000元/平方米。”

换言之，如果以售价与最新备案价进行对比，并没有所谓的5折这么夸张。

报道称，5月以来，惠州的开发商为了卖房使出花式营销手段。如梵高的花园部分产品8.5折优惠；中骏·雍景府最高立减61万元，相当于6.2折；金悦华府，推出单价8xxx元/平方米优惠，还送40年车位的使用权。

值得注意的是，去年以来，惠州已经多次优化购房政策，目前惠州全域已取消限购，首付比例降至两成，限售政策也从原本的三年缩短至一年。

9月22日，广东省惠州市住建局、自然资源局、住房公积金管理中心联合印发《关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（简称“《通知》”），涉及加大金融信贷支持力度、加大住房公积金支持力度、优化房屋交易流程、开展住房团购活动、进一步完善商品房价格指导制度等13项措施，自印发之日起施行。

其中，《通知》明确，生育二孩及以上的职工家庭购买首套自住住房且首次申请个人住房公积金贷款的，最高贷款额度在《关于我市住房公积金贷款最高额度的通告》规定的最高贷款额度基础上上浮20%，即个人最高贷款额度为48万元，夫妻双方共同贷款最高贷款额度为72万元。

根据《通知》，落实“认房不认贷”“阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”政策，更大程度满足刚性和改善性住房购房者合理融资需求。

《通知》提出，鼓励各县（区）组织本区域内房地产开发企业面向社会公众开展购房团购活动，引导住房消费预期，房地产开发企业团购优惠价格可不计入商品房备案价格跌幅比例范围；房地产开发企业开展促住房消费活动产生的营销费用，按《惠州市商品房预售资金监督管理办法》有关规定申请拨付。

编辑|何小桃 盖源源

校对|陈柯名

每日经济新闻综合第一财经、每经APP等

延伸阅读

楼盘能否大幅降价？各地口径不一，但口子越来越大

近期政策“大礼包”砸下后，楼市似乎“活起来了”，一线城市走势积极。但在更广阔的二线、三四线城市，房企要“回血”并不容易，降价仍是不得已的自救手段。

市场消息显示，苏州吴中区有住宅项目大降价，原价18000元/平方米，现促销价11500元/平方米。记者采访发现，该消息有夸大成分，所涉项目备案价确实在一万八左右，但促销后均价未降至一万一。不过，郊区偏远项目大幅促销，是普遍现象。

在地方政府留言板上，也有来自武汉、合肥、大连、天津等地的购房者称，所购楼盘今年来大幅度降价，自己难以接受。不过，各地政府对此态度不一，有的称房企降价属于市场行为，有的则责令房企停止降价销售、重新办理价格变更手续。

今年来，地方政府应如何应对楼盘降价行为、如何看待“限跌令”，已经步入大众讨论视野。有业内人士认为，每个城市的情况不尽相同，不应单一从买方、卖方、开发商、政府的某一方，来看“限跌令”是否取消，应综合各方因素慎重考虑。

有楼盘“打七折”清货

近日，一则苏州楼盘大降价的消息流传开，称“苏州吴中区地铁口现房，70年产权住宅不限购，原价18000元/平方米，现在促销价11500元/平方米，可以0首付、再返5万元，开发商还推出不挑楼层按套抛售的活动。”

记者采访发现，该消息并不属实，不过相关楼盘确实有降价行为。多位当地房产中介表示，上述传闻所指楼盘是“中旅东山府”，均价直降到一万一并不属实，目前中介平台显示其优惠后均价约14000元/平方米，实际成交要再低些。

公开信息显示，上述项目系港中旅(苏州)置业有限公司2021年年初拿地，拿地总价35089万元，楼面单价6800元/平方米。2021年时，该项目首次拿到预售证，预售参考均价在1.8万/平方米左右，2022年部分楼栋再次取证。

苏州一位地产机构研究人士称，该项目地理位置较为偏远，最早备案价在一万八左右，2021年末～2022年初有按这个价成交过，不过后来价格就慢慢降下来了，到2023年初价格回落到一万五左右，近期平台显示均价一万四左右。

该楼盘一置业顾问告诉记者，项目现在处于尾盘清货阶段，小户型房源不多了，总价基本都有折扣，需要到现场谈。“反正折扣力度蛮大，均价还能继续谈到一万二三左右，活动已经持续两个月了，开发商要促销一波赶紧回款，年底交房。”

谈及这一降价幅度，另一地产中介直言，这是市场行情导致的，开发商不降价卖不出去，实际上也不算太夸张，当地边远楼盘价格降幅都大，当初备案价也太高了。

苏州市住建局官网信息显示，该项目在售房源“一房一价”，不过官方备案参考单价多在1.7万～1.9万元/平方米左右，有房源备案价还超过1.9万元/平方米。即便不考虑现场折扣，以1.4万元/平方米均价计算，较当初备案价也打了77折。

就上述现象，记者致电吴中区房产交易中心，相关工作人员表示，苏州规定商品房网签不能超过备案价，对价格下限没有限制，主要以购房者和开发商双方意愿和协商为准。“不能说完全不管房企降价，但还是看双方意愿，能网签一般没问题。”

上述楼盘置业顾问也称，开发商在项目尾盘期促销搞活动，这些都属于正常操作，也是为了快速回款、投入下个项目。政府会关注房企降价情况，不过现实中没有那么严格。总体来讲，价格不会一下子降很多，也会有控制。

镜鉴咨询创始人张宏伟对此表示，苏州有一定的去库存压力，尤其是吴江、相城以及下辖县级市去库存压力大，部分开发商不得不降价出售。按市场规律，刚需降价10%以上，改善高端降价幅度达到15%～20%以上才会有效果，不过会给周边楼盘带来压力。

据克而瑞苏州房产测评统计，8月苏州大市成交均价为24700元/平方米，同比上涨14.22%，环比上涨1.99%，但主要受高品质楼盘集中网签影响。实际上，吴中区商品住宅成交均价为23421元/平方米，环比下跌11.78%；新区商品住宅成交均价为28609元/平方米，环比下跌14.28%。

各地对降价态度不一

苏州楼盘降价并非孤例，在全国范围内，新房市场的下跌态势已持续许久。

中指研究院发布数据显示，2023年8月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16176元，环比下跌0.01%，自今年5月起，百城新房价格环比已连续四个月下跌。

2023年8月，新建住宅价格环比下跌的城市为42个，湛江、深圳和金华新建住宅价格环比跌幅较大，分别为0.40%、0.38%和0.32%。同比来看，8月新建住宅价格下跌城市达到80个，哈尔滨、中山等5个城市跌幅达到2.0%～5.0%。

在领导留言板上，不少城市的购房者对房企降价不满，地方政府对此则态度不一。

今年6月，有大连购房者反映称，自己所购楼盘高层开盘时售价16500元/平方米左右，21年搞了一波促销降价到13000元/平方米，最近降至不到10000元/平方米。“楼盘在销售过程中擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序。”

大连市住建局回复称，商品房价格属于市场调节价，由经营者自主定价，是通过市场竞争形成的价格。经核实了解，受经济和房地产市场形势影响，该项目销售困难，企业资金压力很大，为确保工程建设，缓解项目资金压力，才下调价格促进房屋销售。

今年5月，还有天津购房者反映称，津南区辛庄镇悦嘉新苑开发商调整楼盘价格，从最高2.1万元/平方米降低到1.3万元/平方米、甚至更低，而且附赠车位，老业主采购车位却要6万~10万元，已成为津南价格差最大的小区。

天津市津南区委则表示，开发商销售房屋属于市场行为，关于销售价格，政府监督开发商备案上限价格，只要不高于其备案上限价格，无法对其进行行政处罚。

合肥方面的态度则有所不同，今年3月有购房者称，自己2022年在肥西县保利紫云楼盘购买了一套新房，今年春节后楼盘降价，现在93折优惠，相当于自己直接亏损十万。

合肥市人民政府回复称，商品住宅价格实行市场调节价，政府价格管理部门不直接核定商品房价格。企业按照“一房一价”备案，需按备案价进行公示并对外销售。实际销售价格下浮范围不得超过备案价格的5%，超过5%的，需重新申请办理价格变更手续。肥西县发改委已责令该公司暂停降价销售，待重新申请办理价格变更手续后再销售。

一般而言，地方政府对商品房备案价制度有相应规定，不过各地情况不一。较为典型的是在2021年时，当时为了维持楼市稳定，有超20城出台过“限跌令”，通过强制性的限制手段来遏制房价下降，其中多是市场低迷的三四线城市。

进入2023年，一些城市对商品房备案价灵活应对、变相松绑。据诸葛数据研究中心不完全统计，今年以来，有约20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，其中提出了优惠价格不计入备案价跌幅范围。

今年9月5日，四川省绵阳市官方发文称，鼓励开发企业对多孩家庭购房给予特别优惠，特别优惠的额度不计入“不能低于备案价85%以下销售”的价格范围。

在张宏伟看来，从地方政府来讲，若楼盘大幅度降价，未来土地出售价格也会受到干扰，所以大范围大幅度降价概率不高，目前只是个别开发商因资金问题而降价。不过，每个城市情况相同，不应从买方、卖方、开发商、政府等某一方看待，应当综合各方因素。

诸葛找房数据研究中心此前表示，如果开发商降价行为不再受限，意味着购房门槛降低，购房者节约了买房成本；对于房企而言，短期可能折损一定的利润，长期来看，则是很多房企活下来的的必要选择，整体市场销售规模也有望提升。

但也应注意相应的负面波动，比如降价后对老业主的影响，以及房价若不受控制，土地价格也会随之下降，对政府的冲击是重大的。在“买涨不买跌”的心态下，市场信心可能再次遇挫。“本质上，房价应由市场供需决定，但当下房地产市场限制性政策较多，如果短时间全面放开，会存在一定风险，相关影响还需要充分论证、谨慎看待。”