无锡住宅专项维修资金政策

　　新修订的《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》已于2023年3月1日起施行。住宅专项维修资金作为房屋“养老金”，事关群众切身利益。

　　0 1 问：本次市区住宅专项维修资金管理办法修订有何背景和意义？

　　答：一方面，是为了做好与《中华人民共和国民法典》、《无锡市物业管理条例》等上位法的衔接，确保涉及维修资金的相关政策规定上下一致。另一方面，近年来维修资金管理过程中出现了一些新情况新问题，需要进一步明确规则，提出对策，加强管理。因此，对《无锡市市区住宅专项维修资金管理办法》进行了修订，于2023年3月1日起施行。

　　0 2 问：住宅专项维修资金交存标准是什么？

　　答：(一)住宅按照专有部分建筑面积每平方米50元交存;设有电梯的住宅按照专有部分建筑面积每平方米90元交存;其中住宅小区内单一产权的独立式住宅，按照专有部分建筑面积每平方米30元交存。

　　(二)非住宅按照专有部分建筑面积每平方米50元交存;设有电梯并能够直接使用的非住宅按照专有部分建筑面积每平方米90元交存;其中住宅小区内单一产权的独立式非住宅，按照专有部分建筑面积每平方米30元交存。

　　(三)取得所有权的车库(位)，按照建筑(使用)面积每平方米50元交存;设有电梯并能够直接使用的车库(位)，按照建筑(使用)面积每平方米90元交存;不能确定建筑(使用)面积的，按照每个车库(位)1000元交存。

　　0 3 问：住宅专项维修资金应当在何时交存？

　　答：建设单位应当在办理房屋所有权首次登记之前(包括办理项目交付使用竣工验收环节)，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用或者办理房屋所有权转移登记时，根据专有部分面积按照同一标准向业主收取，其余部分的首期住宅专项维修资金由建设单位承担。

　　公有住房售房单位在出售公有住房时，应当从售房款中将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

　　0 4 问：住宅专项维修资金使用范围是哪些？

　　答：住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。出现下列情形的，可以申请使用维修资金维修。

　　住宅共用部位的维修、更新和改造范围包括：

　　(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏。

　　(二)房屋外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。

　　(三)房屋外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓。

　　(四)建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引 起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变。

　　(五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起 泡、翘皮、脱落、污染。

　　(六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门等出现破损。

　　(七)公共区域门窗破损。

　　(八)公共门厅内部墙面、地面等出现破损。

　　(九)住宅共用部位需要维修、更新和改造的其他情形。

　　共用设施设备的维修、更新和改造范围包括：

　　(一)电梯及主要部件的维修或者更换。

　　(二)避雷设施不能满足安全要求。

　　(三)监控技防设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、 部件损坏严重。

　　(四)楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道破损、锈 蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏。

　　(五)绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业管理用房和共用设施设备使用的房屋损坏。

　　(六)共用设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。

　　05 问：住宅专项维修资金如何分摊？

　　答：(一)全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

　　(二)单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

　　(三)一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担;单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自专有部分建筑面积的比例共同承担。

　　涉及公有住房的，由公有住房售房单位或者管理单位按照相关专有部分建筑面积的比例分摊。

　　0 6 问：住宅专项维修资金使用申请主体有哪些？

　　答：住宅专项维修资金的使用，由业主委员会、物业管理委员会或者物业服务企业提出使用建议。公有住房住宅专项维修资金的使用，由公有住房售房单位或者管理单位提出使用建议。

　　上述使用建议人不存在的或者经区住房城乡建设部门告知后仍不履行职责的，相关业主或者村(居)民委员会可以提出使用建议。

　　0 7 问：住宅专项维修资金如何使用？

　　答：维修资金使用分为立项、结算和支付三个环节。

　　立项环节

　　(一)使用建议人根据维修、更新和改造项目制定使用方案、工程预算、分摊方案等并进行公示。

　　(二)经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的表决并进行公示。上述公示应当在列支范围内相关物业区域的显著位置进行，公示时间不少于七日。公示期满后，使用建议人将上述相关材料提交区住房城乡建设部门。

　　区住房城乡建设部门收到住宅专项维修资金使用建议的，将核查维修、更新和改造项目的真实性、使用范围以及表决比例、公示材料，并在15日内组织现场踏勘，符合条件的，出具使用住宅专项维修资金意见;不符合使用条件的，应当书面说明原因。

　　结算环节

　　使用建议人按照核准后的方案组织实施。项目实施完成并按照规定验收合格后，使用建议人将竣工验收单、审价报告(审价建议)、住宅专项维修资金使用分摊表等材料进行公示，公示时间不少于 7 日。

　　使用建议人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对项目进行审价，并由工程造价咨询机构出具审价报告或者提出审价建议。住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程的检测、鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

　　公示期满，使用建议人可以持前款所述相关材料向区住房城乡建设部门提出资金结算。

　　区住房城乡建设部门对于符合结算条件的，出具住宅专项维修资金支付通知;不符合条件的，应当书面说明原因。

　　支付环节

　　维修资金管理机构根据住宅专项维修资金支付通知划拨资金;涉及公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金的账户中列支。

　　0 8 问：维修资金为什么要业主进行表决？表决的方式和通过的条件是什么？

　　答：维修资金使用遵循受益人和负担人相一致的原则，表决范围就是负担范围，商品房维修资金归业主所有，因此在申请使用维修资金时需要受益范围内的业主进行表决。

　　表决方式包括线下书面签字、线上电子投票或两者结合方式。

　　原维修资金办法规定的表决通过条件为经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意。民法典对于业主公共事务表决进行了规定，因此根据民法典规定，本次修订的维修资金办法规定的表决通过条件为：经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并由参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　0 9 问：住宅专项维修资金应急维修使用范围是什么？申请主体有哪些？如何提交申请？

　　答：发生下列危及房屋安全、人身财产安全紧急情况，需要对住宅共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，可申请应急维修。

　　(一)屋面、墙面防水损坏造成渗漏。(二)电梯、消防设施故障。(三)公共护(围)栏破损严重。(四)楼体单侧外立面有脱落危险。(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍。(六)危及房屋安全、人身财产安全的其他情形。

　　原维修资金办法规定的应急维修申请主体包括业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方。而民法典规定了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。但对于没有业主大会或业主委员会的，如何申请应急维修未做明确。住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知中提出，建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。考虑到我市有大量小区未成立业主大会和业委会，但应急维修在以往的维修资金使用中占比较大的现实情况，结合民法典和住建部文件精神，修订的维修资金办法中明确了应急程序申请主体是业主大会或业主委员会，尚未产生业主大会或业主委员会的，按住建部文件执行。

　　具体办理时，有业主大会或业主委员会的，由业主大会或业主委员会向区住房城乡建设部门提交申请。尚未产生业主大会或业主委员会的，可由物业服务企业、物业管理委员会或居(村)民委员会先向属地街道办事处(镇人民政府)提交申请，经属地街道办事处(镇人民政府)确认并授权的，物业服务企业、物业管理委员会或居(村)民委员会可向区住房城乡建设部门提交申请。

　　10 问：业主如何查询住宅专项维修资金信息？

　　答：业主可通过灵锡APP或无锡市房屋管理服务中心微信公众号，进行身份认证和房屋绑定后，线上查询本人名下商品房或安置房维修资金信息。如线上未查询到相关信息，业主可携带本人身份证、房产证至线下的维修资金代管机构查询。其中，房屋位于梁溪区、滨湖区、新吴区、经开区的，可至无锡市房屋管理服务中心查询;房屋位于锡山区、惠山区的，可分别至锡山区、惠山区住房城乡建设部门查询。同时，维修资金管理机构将通过门户网站等渠道，每年至少公布一次市区住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等相关信息。

　　11 问：房子卖了，已经交的维修资金可以退回吗？

　　答：不可以。房屋所有权转让时，住宅专项维修资金余额随房屋所有权同时转移。公有住房售房单位或者管理单位根据规定办理物业管理移交手续时，公有住房维修资金同时转移。

　　12 问：插花式的住宅比如商品房和售后公房、公有住房位于同一单元或楼幢，如何申请落实维修责任？如何申请使用维修资金？

　　答：插花式的住宅的维修，应由房屋相对应的管理单位或者公有住房售房单位负责。要申请使用维修资金的，可由以上单位作为申请人，按上述三类房屋的各自的建筑面积分摊维修费用，商品房和售后公房从维修资金中列支，公有住房由产权单位支付相关费用，资金筹措方案确定后，持相关材料向区住房城乡建设部门提出申请。