城镇居民到农村买受房屋非常普遍，但由于拆迁、改造、土地流转等，随之而来的土地增值，在买卖双方之间产生很多纠纷，最主要的争议是城镇居民到农村买卖房屋双方所签订的合同是否有效，法律如何适用等问题，本文主要探讨一下现实的两种观点。

第一种观点认为该合同合法有效。

理由为：

(一)买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，买房人如已按协议约定交付全部房款，卖房人也将该房屋交付给买房人，双方的权利义务已各自履行完毕，从维护市场交易的稳定性，依据诚实信用原则，应当确认房屋买卖合同有效。

(二)关于买房人是城镇居民，不能购置农村房屋，双方签订的买卖合同或者协议是无效协议的主张

从社会人情民俗来看，农村土地和宅基地闲置，已经造成了社会资源的巨大浪费。

如果农村的房子可卖城里人，就能卖上好价钱，“死产”也就变成了活资金，更好地发展农业生产。

从另一个方面来讲，盘活农村房子的资产存量，就能更好地实现旧村改造，经济条件差无力在城里买房的居民在城郊农村买房，可使他们早日实现居者有其屋的梦想，起到平抑城镇房价的作用。

宅基地如果能够流转，就能够改善他们的生活质量。

如果城里人的富人去乡村买房，就必须带钱去农村生活，拉动了农村消费。

同时让城里人去农村买房，除了能激活农村闲置资源之外，还能缓解城镇拥挤不堪的局面。

如果买卖不是双向的，就一定会造成经济上的失衡。

禁止城里人到乡村买房，不仅是对农民的不公平，对城里人来说，也是一种权益上的缺失。

(三)从法律层面上讲，在一些全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖

《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农村出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农村丧失了再申请宅基地的权利。

同时，《民法典》规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。

因此从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。

而且从法律的效力上看，《民法典》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，应认为法律允许农村房屋买卖，故城镇居民到农村买房签订的房屋买卖合同为有效合同。

第二种观点认为合同无效，

理由为：

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

通知第二条规定：农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

依据上述规定，买卖双方签订的农村房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。

根据司法实践的掌握原则及我所律师办理的经验，我们认为我国城镇化还处于上升期，农村社会保障体系还不是很完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，农村房屋是建立在集体所有土地宅基地基础上的，这种宅基地是和农村村民的身份相联系的，对宅基地使用权限制的条件还不具备。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农村将房屋卖给城镇居民的买卖行为不受法律保护。

根据我国土地管理法规定，农村宅基地上的民房，只能是同村集体内的农民互相购买。

城镇居民在农村买房只能是小产权房，即也许可以弄到房产证，但不会有土地使用权证。

房屋买卖合同可以证明房产的权属，但无法证明土地的权属。

我国民法典遵循房地一致的原则，土地管理法规定农村宅基地使用权归本村集体内村民所有。

我们国家是人多地少，耕地更少，国家要考虑粮食安全，考虑耕地红线，如果放开城里人到农村买地建房，因为城里人的购买力是很强大的，这样的话可能会对农村耕地保护红线带来冲击。

另外，如果允许城里人到农村买房，还存在城里人在城镇、农村两头占地的问题，与我国的国策相背，与城镇化建设相逆向。

农村买房，或者买地建房，现在的政策是不允许的，国家放开城镇居民到农村买房可能性小。

综上我们认为城镇居民到农村买卖房屋应属无效。