图为在建的学区房楼盘（资料图）

导读：过去在投资客对学区房的炒作中，学区房价格早已偏离应有价值。

作者 |第一财经 马一凡

“我买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价。”近期，某一线城市市民对记者反映称。

许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了，不过这类房子还有投资价值吗？如确实需要为孩子读书购买学区房，又该如何选择？

“老破小”学区房价格跌回7年前

董纬近期很郁闷。2020年时，为了能让女儿未来进入好学校，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户“老破小”，之所以这么做，是因为这套“老破小”对口当地“公办第一牛校”美誉的小学。

董纬称，自己当时花费接近400万元，而房子面积还不到40平方米，由于房子实在太小，不够全家住，董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，暂时将这套学区房租了出去，“以租养租”。

原本董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年纪，就可以稳妥进入顶级的公办小学，“以租养租”压力也并不大，等学区价值使用完毕，还可以将学区房转手，说不定能小赚一笔。

他告诉记者，这种操作模式叫做“占坑”，也就是以低总价购买一套顶级学区房，只为占住学位，实际上这种房子往往面积极小，居住价值并不高，不适合一个家庭居住，全家还要另外租房住。

到2021年时，学区房市场依然狂热，董纬购买的房子总价还有一定程度的浮盈，2022年时市场已见下滑，跌回了董纬入手时的价格，他便安慰自己：“反正女儿上学总归是要用到的。”

到了2023年，董纬不淡定了，近期他告诉记者：“几乎每个月都在下跌，一个月一个价。”当时董纬入手一室户的价格，如今已经足够买下同小区两室一厅。他懊悔地表示：“买早了！”

记者了解到，董纬购买的小区，是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄普遍达到三四十年。据贝壳找房App，2023年12月，该小区一套48.29平方米两室一厅，以360万元的价格成交，成交单价是7.5万元/平方米。

而根据历史成交记录，该小区在2023年4月时，成交价还普遍在9万元/平方米以上，3月时有数套小户型成交单价超过10万元/平方米。

2021年时，该小区一套成交单价最贵的房子，价格超过了13万元/平方米，房屋总面积还不足35平方米，卖了450万。近期成交单价相比这一高点，已经跌去约5.5万元/平方米。看来董纬所说“几年前一室户的价格如今足够买下同小区两室一厅”并非虚言。

一个奇特的现象是该小区部分房源的挂牌价，比近期的成交价更低。根据贝壳找房App，该小区有68套挂牌房源，一套50.8平方米的两室一厅，挂牌单价仅7万元/平方米，一套48.8平方米的南北两房户型，挂牌单价为7.1万/平方米。

同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的，目前也面临差不多的状况。该小区也对口顶级小学，2018年时就有房子成交单价突破13万元/平方米，从2018年到2022年，价格一直较为坚挺。而近期该小区成交了一套35.82平方米的一室一厅，成交价仅为275万元，单价7.6万元/平方米。

有学区房成交价骤降10万元/平

位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。

图为蜂鸟家园资料图，该小区因靠近中关村三小，曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘

这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称，非常适合“占坑”挂学位，家长们花数百万元，就能让孩子读顶级名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区，就位于该板块，对口同一所小学。

在2021年的价格巅峰期，蜂鸟家园一套44平方米的住宅，成交价达到了985万元，单价超过22.4万元/平方米。不过到了2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点，大约降了10万元每平方米。

记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息，发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元，面积为43平方米，单价仅为14.4万元/平方米，此外还有大量挂牌单价低于14万元/平方米的房源。

位于五道口的小区华清嘉园，曾是许多互联网大佬的起家之地，这里也因为对口中关村二小而成为知名学区房小区。该小区2020年挂牌价最高突破16万/平方米，2021年价格高点时房屋成交价格曾达到14.5万元/平方米，而现在许多房源挂牌价已调至11万-12万元/平方米。

专家建议：兼顾学位需求和居住舒适度

综合京沪两市学区房的表现，不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。

“过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。

卢文曦表示，他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。

业内人士认为学区房价格下跌很正常，图为学区房资料图

出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。

一般来说，住房具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段，买房人普遍更看重居住属性，即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房，多数都不具备居住属性，过去炒作学区房时，投资者都认为面积“越小越好”，只要能挂户口就行，这也是如今学区房“超跌”的因素之一。

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房？卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。