《南昌市公共租赁住房管理办法》政策解读
一、政策背景及出台目的
《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》（洪府厅发〔2014〕65号）重点围绕配租工作，明确了配租对象、申请条件、提交材料、申请程序、实物配租和租赁补贴等内容，对规范我市公共租赁住房配租管理起到了积极、重要的作用。但是，政策出台的十年来，上级政府关于公共租赁住房的政策文件不断完善，相应的人口政策、退役军人优抚政策等保障对象也随之变化，原有的政策文件已不适应新时代住房保障工作的新需要，有必要对原有的政策文件进一步修改完善，进一步建立规范有序的住房保障管理体系。
一是住建部、省住建厅先后出台《关于进一步加强公共租赁住房管理工作的意见》（赣建保〔2016〕1号）、《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）、《JGJ∕T+433-2018公共租赁住房运行管理标准》、《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）、《关于加强城镇保障性住房管理工作的指导意见》（赣建字〔2019〕4号）等相关的政策补充文件，对住房保障工作提出了新要求、新标准，着重要求持续加强公租房租赁补贴发放和公租房入住管理、退出管理等后续管理工作。
二是国家人口政策、退役军人优抚政策、残疾人保障政策等也均有调整，住房保障对象有了很大变化。
三是自2016年起，国家不再下达公租房指令性建设任务，我市全面实行以公租房租赁补贴为主，租赁补贴和实物配租相结合的住房保障制度，使住房保障工作的重心由注重前期的“建设、分配”转变为注重后期的“管理、运营”。
二、主要内容
为落实城市人民政府对加强公租房管理的主体责任，适应新形势的变化，完善本市住房保障体系，规范公租房的建设和管理，我市紧紧围绕上级文件精神，结合实际，因城施策，将《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》的修订和租赁补贴、后续管理政策制定相结合，于2024年3月25日，正式印发《南昌市公共租赁住房管理办法》（洪府办规发〔2024〕1 号），从2024年5月1日起施行。
《南昌市公共租赁住房管理办法》（洪府办规发〔2024〕1 号），主要包含：总则、申请对象和条件、申请材料和办理程序、实物配租和租赁补贴、合同管理、实物房源租金管理、实物房源运营和维护管理、退出管理、其他等9章，共计64条内容。
三、办理流程
为方便群众，可选择网上申请和线下受理两种方式：申请人可以注册登录南昌市住房保障管理信息系统（或登录“南昌公租房”微信小程序），在线填写家庭和成员资料后网上提交申请即可；申请人也可以向户籍所在地的街道办事处（乡镇政府）设在社区居委会（村委会）的协助受理窗口提出申请；外来务工人员向居住证所在地的街道办事处（乡镇政府）设在社区居委会（村委会）的协助受理窗口提出申请。目前，我市公租房已经实行常态化申请、常态化审核、常态化发放租赁补贴，对于选择实物配租的群众，可以先享受租赁补贴，再参加实物房源的摇号配租。
四、创新举措
本政策充分贯彻了中共江西省委江西省人民政府《关于印发<江西省优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案>的通知》(赣发〔2022〕11号)精神，对三孩家庭享受公租房政策给予了三个方面的支持和保障：一是对于符合住房保障条件的三孩家庭，优先进行实物住房保障，且可进行单独分配。二是对于符合住房保障条件的三孩家庭，优先进行租赁补贴发放，且城镇三孩家庭租赁补贴额度在对应发放标准基础上提高30%。三是对于符合住房保障条件的三孩家庭，根据家庭人均年收入情况，在对应租金基础上另行优惠30%。
五、新旧政策差异
《南昌市公共租赁住房管理办法》（洪府办规发〔2024〕1 号）延续了《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》（洪府厅发〔2014〕65号）的准入标准、租赁补贴标准等内容：
（一）申请准入条件不变。为保持政策的延续性，申请公租房的基本准入条件相较原有政策并未变化，仍然要求城镇户籍家庭人均住房建筑面积不超过15平方米（家庭住房包括自有住房、租住的公房等），家庭人均年收入低于本市城镇居民人均可支配收入一定比例，2023年，市政府已将市中心城区申请公租房的家庭收入准入标准由2019年城镇居民人均可支配收入44136元调整至2022年城镇居民人均可支配收入52622元。与此同时，申请人还需要满足年龄，名下无商业用房、写字楼等非住宅和机动车，未享受其他保障性住房政策等其他相应的条件。
（二）租赁补贴标准不变。租赁补贴家庭应当租住建筑面积90平方米（含）以下的住房，人均租赁补贴建筑面积15平方米，户均租赁补贴面积不超过建筑面积60平方米，超出部分的租金由其自行承担。租赁补贴总额不高于承租住房的租金，租金以租赁合同载明的金额为准。租赁补贴标准按照省、市确定的有关标准执行。分散供养的特困人员和支出型困难家庭的补贴标准参照低保家庭的发放标准；外来务工人员的补贴标准参照我市低收入家庭的发放标准。
《南昌市公共租赁住房管理办法》（洪府办规发〔2024〕1 号）在《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》（洪府厅发〔2014〕65号）的基础上主要有以下几个方面的修改和完善：
（一）扩大了保障对象范围。结合国家相关政策，此次政策调整对重点保障对象进行了扩大，并纳入优先保障家庭序列，新增符合条件的支出型困难家庭、“两参”人员、抗日战争老兵、三孩家庭、困境儿童家庭、60周岁（含）以上孤寡老人、D类危房且他处无房家庭、两年内的国有土地住宅被征收家庭等优先保障家庭类型。
（二）加大了租金减免力度。根据上级政策文件精神，新增了红军烈属家庭、支出型困难待遇的烈属家庭、患有九种重大疾病的承租家庭可免除公租房租金；新增了支出型困难家庭、烈属家庭、抗日战争老兵、“两参”人员、荣立平时二等功（战时三等功）以上的退役军人、二级以上（含二级）残疾家庭、达到法定退休年龄的三级残疾家庭按不超过同地段、同类型住房市场租金10%的标准收取；加大了三孩的倾斜力度，城镇三孩家庭可在相应租金基础上另行优惠30%。
（三）优化了申请审批流程。2014年政策中提交的材料共有11项，我们结合“放管服”改革要求，将提交的材料缩减至5项，并大幅压缩了办件时限，提升了公租房保障申请审核效率。
（四）深化了租赁补贴细节。参考实物配租内容、流程、提交材料等部分，结合上级关于租赁补贴的最新政策，就租赁补贴的发放对象、申请条件、资格核查和认定、公示公告、租赁补贴发放等全流程进行了明确，并按照最新上级政策精神，将户均租赁补贴建筑面积由不低于15㎡提高到不低于20㎡，为租赁补贴工作提供了政策支撑。
（五）加强了后续运营管理。按照上级政策，随着公租房工作重心的转移，重点增加了公租房的合同管理、实物配租的租金管理、房源运营、维护管理以及保障对象的退出管理等后期管理事项，并进一步完善主动和被动退出程序、加强档案管理等细则，推动公租房规范有序运营管理。
（六）明确了租金支出范围。为加强后期管理，我们严格落实上级政策精神，明确了公租房租金的使用范围，政府筹集的公租房租金及配套商业设施租金收入，可专项用于偿还公租房项目贷款本息和小区维护养护、设施设备改造、智能化技术升级，运营单位日常办公、管理人员经费、信息化建设、政策培训等运营管理服务，以及租赁型保障性住房的市场租金评估费，确保公租房小区的维护养护、智能化技术升级等工作有资金来源。
